در حال بارگذاری اطلاعات...
الزام مالک به اعطای وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت، زمانی مطرح میشود که اجرای تعهدات سازنده عملاً مستلزم آن باشد که وی بتواند از جانب مالک، امور اداری، شهرداری، ثبتی و سایر اقدامات مرتبط با قرارداد را پیگیری کند. مسئله اصلی این است که آیا مالک صرفاً در صورت تصریح قرارداد مکلف به اعطای وکالت است یا میتوان در مواردی که چنین تعهدی صراحتاً در قرارداد نیامده است نیز، با استناد به لوازم عرفی و قانونی عقد و ضرورت اجرای تعهدات سازنده، الزام مالک را مطالبه کرد.
در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک صراحتاً متعهد شده باشد که برای انجام امور مربوط به قرارداد به سازنده وکالت رسمی اعطا کند، منشأ تعهد روشن است. در این حالت، موضوع دعوا الزام مالک به انعقاد یک عقد جایز بدون وجود سبب الزامآور نیست؛ بلکه خواسته، الزام به ایفای تعهد قراردادی است که مالک پیشتر در قرارداد آن را پذیرفته است.
جایز بودن عقد وکالت نباید با الزامآور نبودن تعهدی که در یک قرارداد لازم بر عهده شخص قرار گرفته، خلط شود. ممکن است خود عقد وکالت از حیث ماهیت، عقدی جایز باشد، اما شخصی در یک قرارداد لازم، متعهد شده باشد که وکالت مشخصی را اعطا کند. در چنین فرضی، منشأ الزام، تعهد قراردادی است و نه صرف عقد وکالت.
بنابراین، هرچه قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص اصل اعطای وکالت، زمان اعطای آن و حدود اختیارات وکیل صریحتر باشد، امکان طرح و اثبات دعوای الزام نیز روشنتر خواهد بود.
فرض دشوارتر زمانی است که در قرارداد مشارکت در ساخت هیچ عبارت صریحی درباره تعهد مالک به اعطای وکالت وجود نداشته باشد. آیا در چنین شرایطی سازنده میتواند مالک را به اعطای وکالت ملزم کند؟
برای پاسخ باید میان ایجاد تعهد جدید برای مالک و استنباط لوازم و مقدمات تعهدات موجود تفاوت گذاشت.
ممکن است سازنده مطابق قرارداد متعهد شده باشد که برای ملک پروانه ساختمانی اخذ کند، امور شهرداری را انجام دهد، بنا را احداث کند، پایانکار بگیرد، اقدامات ثبتی را انجام دهد و در نهایت اسناد تفکیکی واحدهای احداثی را دریافت کند. در چنین وضعیتی، اگر اجرای این تعهدات بدون انجام اقدامات مالک یا بدون نمایندگی سازنده از سوی مالک عملاً امکانپذیر نباشد، میتوان اعطای وکالت را بهعنوان یکی از مقدمات لازم اجرای تعهد مورد تحلیل قرار داد.
ماده ۲۲۰ قانون مدنی، آثار قرارداد را به مواردی که صراحتاً در عقد درج شده محدود نمیکند و طرفین را به نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود نیز متعهد میداند. همچنین ماده ۲۲۵ قانون مدنی مقرر میکند:
«متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزله ذکر در عقد است.»
از این منظر، در قرارداد مشارکت در ساخت باید بررسی کرد که اعطای وکالت کاری برای انجام امور اداری و ثبتی، در اوضاع و احوال قرارداد مورد نظر، از لوازم متعارف اجرای تعهدات محسوب میشود یا خیر.
بنابراین، استدلال مبتنی بر «مقدمه واجب» زمانی میتواند در کنار سایر مبانی مورد استفاده قرار گیرد که وکالت واقعاً مقدمه لازم و متعارف اجرای تعهدی باشد که اصل آن بر عهده سازنده قرار گرفته است؛ نه اینکه صرفاً به دلیل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، هر نوع وکالتی را بتوان بر مالک تحمیل کرد.
یکی از دفاعیات محتمل مالک این است که قرارداد، صرفاً از اعطای «وکالت» سخن گفته و حدود اختیارات وکیل را مشخص نکرده است. این ایراد از جهت قابلیت اجرای حکم اهمیت دارد؛ زیرا دادگاه باید بتواند تعهدی معین و قابل اجرا را مورد حکم قرار دهد.
راهکار دقیق و کمریسک، پیشبینی فرم وکالتنامه بهعنوان پیوست قرارداد مشارکت در ساخت است. در این صورت، نه مالک و نه سازنده در آینده نمیتوانند درباره اصل تعهد یا حدود آن اختلاف قابل توجهی ایجاد کنند.
با وجود این، فقدان فرم پیوست لزوماً به معنای بیاثر بودن هرگونه تعهد به اعطای وکالت نیست. اگر اصل تعهد از قرارداد و لوازم عرفی آن قابل استنباط باشد، میتوان حدود اختیار را نیز با توجه به تعهدات اصلی سازنده و اقداماتی که برای اجرای قرارداد ضرورت دارد، تعیین کرد.
به بیان دیگر، اگر سازنده مکلف به اخذ پروانه، پیگیری امور شهرداری و انجام اقدامات ثبتی شده باشد، وکالت مورد مطالبه باید در حد اختیارات لازم برای انجام همین تعهدات تفسیر شود؛ نه اینکه از یک تعهد محدود، اختیار نامحدود برای سازنده استنباط شود.
در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت، صرف اعطای وکالت برای مراجعه به شهرداری کفایت نمیکند. چنانچه ادامه اجرای قرارداد مستلزم اقدامات ثبتی، اخذ اسناد تفکیکی و تنظیم تقسیمنامه باشد، باید این اختیارات نیز از ابتدا مورد توجه قرار گیرد.
برای مثال، سازنده ممکن است پس از احداث بنا در خصوص تعیین و تثبیت واحدهای اختصاصی با مشکل مواجه شود؛ زیرا ملک اولیه مشاع بوده و انجام برخی اقدامات ثبتی نیازمند همکاری مالک یا اختیار صریح نماینده وی است.
از همین رو، در تنظیم وکالتنامه مشارکت در ساخت باید مجموعه اقداماتی که برای اجرای واقعی قرارداد ضرورت دارد مورد توجه قرار گیرد و صرف عنوان کلی «وکالت کاری» جایگزین تعیین حدود اختیار نشود.
در عمل، یکی از مسائل مهم این است که وکالت اعطایی به سازنده تا چه زمانی باید قابلیت استفاده داشته باشد و آیا مالک باید حق عزل وکیل را از خود سلب کند یا خیر.
اگر اعطای وکالت، وسیله اجرای تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت باشد، میتوان در قرارداد سازوکاری برای حفظ وکالت تا زمان اجرای تعهدات مرتبط با آن پیشبینی کرد. در صورت وجود شرایط قانونی لازم، تنظیم وکالت بلاعزل نیز میتواند از جهت جلوگیری از عزل وکیل مورد توجه قرار گیرد.
با این حال، باید میان تعهد مالک به اعطای وکالت و ماهیت عقد وکالت تفکیک کرد. صرف درج عبارت «بلاعزل» به این معنا نیست که تمام آثار قرارداد مشارکت یا تمام اقدامات مالک نسبت به ملک برای همیشه غیرقابل تغییر خواهد بود.
به همین دلیل، بهتر است قرارداد بهصورت دقیق مشخص کند که سلب حق عزل وکیل در چه محدودهای و تا چه زمانی مورد توافق قرار گرفته و چه ارتباطی با تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت دارد.
مسئله مهم دیگر زمانی ایجاد میشود که مالک در ابتدای قرارداد به سازنده وکالت کاری داده، اما مدت وکالت پیش از پایان اجرای قرارداد منقضی شده باشد.
در این وضعیت، مالک ممکن است استدلال کند که تعهد خود را انجام داده است؛ زیرا مطابق قرارداد متعهد به اعطای وکالت بوده و این تعهد با تنظیم وکالتنامه اجرا شده است. از این منظر، ممکن است به اصل وفای به عهد و سقوط تعهد پس از اجرای آن استناد شود.
در مقابل، سازنده میتواند استدلال کند که وکالت مورد نظر وسیله اجرای تعهدات اصلی قرارداد بوده و با انقضای آن، امکان اجرای بخشی از تعهدات باقیمانده از بین رفته است. بنابراین، اگر قرارداد مشارکت همچنان معتبر باشد و تعهدات سازنده نیز ادامه داشته باشد، باید بررسی کرد که آیا ادامه اجرای آن تعهدات، مستلزم وجود وکالت است یا خیر.
در صورت احراز چنین ضرورتی، استدلال سازنده میتواند بر این مبنا قرار گیرد که انقضای مدت وکالت نباید وسیلهای برای متوقف کردن اجرای تعهدات اصلی قرارداد شود؛ خصوصاً اگر عدم امکان ادامه اقدامات ناشی از پایان مدت وکالت، اجرای تعهداتی را که همچنان بر عهده سازنده قرار دارد با مانع مواجه کند.
در این زمینه، دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۱۱۸۶ مورخ ۱۴/۱۰/۱۳۹۴ از آرای قابل توجه است.
در پرونده مذکور، خواهان که سازنده قرارداد مشارکت در ساخت بود، به طرفیت مالکان، الزام آنان به ایفای تعهد و تنظیم سند وکالت رسمی جامع جهت مراجعه به شهرداری و ثبت، اخذ پایانکار، تفکیک و تجمیع پلاکهای ثبتی و تنظیم تقسیمنامه رسمی را مطالبه کرده بود.
مطابق شرح پرونده، مالکان پیشتر به سازنده وکالت کاری اعطا کرده بودند، اما مدت آن وکالت به پایان رسیده بود و سازنده برای ادامه اقدامات مربوط به تجمیع پلاکها، اخذ پایانکار، تفکیک و تنظیم تقسیمنامه با مشکل مواجه شده بود.
دفاع مالکان نیز عمدتاً بر این مبنا بود که سازنده در موعد مقرر به تعهدات خود عمل نکرده و مدت وکالت نیز منقضی شده است.
دادگاه بدوی با توجه به اینکه سازنده مطابق قرارداد متعهد به احداث بنا و اخذ سند تفکیکی آپارتمانهای احداثی بوده است، داشتن وکالت رسمی را در راستای انجام این تعهدات لازم دانست و با استناد به مواد ۱۰ قانون مدنی و ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به الزام خواندگان به اعطای وکالت جامع صادر کرد.
در رأی دادگاه بدوی آمده است:
«دادگاه نظر به اینکه خواهان متعهد به احداث بنا و اخذ سند تفکیکی آپارتمانهای احداثی بوده و داشتن وکالت رسمی در راستای آن لازم انجام تعهد خواهان میباشد ... و مقدمه امر واجب، واجب میباشد...»
در نهایت، دادگاه حکم به الزام مالکان به اعطای وکالت جامع جهت اخذ تجمیع پلاکهای ثبتی و تنظیم تقسیمنامه رسمی وفق قرارداد مشارکت صادر کرد.
این رأی در مرحله تجدیدنظر نیز مورد تأیید قرار گرفت. شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران با رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه مورد اعتراض را تأیید کرد و رأی قطعی شد.
اهمیت این دادنامه در آن است که دادگاه، وکالت را در این پرونده صرفاً یک رابطه مستقل میان مالک و سازنده تلقی نکرده، بلکه آن را با اجرای تعهدات اصلی سازنده مرتبط دانسته است.
البته این رأی را نمیتوان بهعنوان یک قاعده عام و مستقل از مفاد قرارداد به تمام قراردادهای مشارکت در ساخت تسری داد. ارزش استنادی آن در این بحث، بیشتر از جهت نشان دادن رویکرد قضایی نسبت به ضرورت وکالت بهعنوان مقدمه اجرای تعهدات قراردادی است.
یکی از نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، پیشبینی ضمانت اجرای روشن برای تأخیر مالک در اعطای وکالت است.
دعوای الزام به ایفای تعهد ممکن است در عمل زمانبر باشد. بنابراین، بهتر است قرارداد علاوه بر امکان مطالبه اجرای تعهد، برای تأخیر مالک نیز وجه التزام روزانه تعیین کند.
در این حالت، مالک متعهد میشود در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شود و وکالتنامه مورد توافق را تنظیم و تحویل دهد و در صورت تأخیر، بابت هر روز تأخیر مبلغ مشخصی به سازنده بپردازد.
همچنین بهتر است بهصراحت مقرر شود که پرداخت وجه التزام، نافی حق مطالبه اصل تعهد و الزام مالک به اعطای وکالت نیست؛ البته قابلیت جمع این ضمانت اجراها باید مطابق مفاد دقیق قرارداد و قواعد حاکم بر وجه التزام تحلیل شود.
ضمانت اجرای مهم دیگری که میتوان در قرارداد پیشبینی کرد، اضافه شدن مدت تأخیر مالک به مهلت اجرای تعهدات سازنده است.
برای مثال، اگر سازنده مکلف باشد در مدت معینی پروانه ساختمانی اخذ کند، اما مالک چند ماه از اعطای وکالت لازم خودداری کند، منطقی است قرارداد تکلیف این مدت را مشخص کند.
پیشبینی اینکه مدت تأخیر مالک به مهلت اجرای تعهدات سازنده اضافه شود، مانع آن میشود که تأخیر یک طرف در انجام تعهدات خود، بدون پیشبینی قراردادی، تمام آثار ناشی از تأخیر را متوجه طرف دیگر کند.
برای کاهش اختلافات احتمالی، میتوان تعهد مالک را با تعیین زمان، دفترخانه، فرم وکالتنامه و ضمانت اجرای تأخیر به شکل زیر تنظیم کرد:
مالک متعهد است در تاریخ ..... در دفترخانه شماره .... حاضر شده و نسبت به اعطای وکالتنامه رسمی مطابق فرم پیوست اقدام و نسخه اصل آن را در قبال رسید به سازنده تحویل دهد؛ در صورت عدم تنظیم وکالتنامه مطابق فرم پیوست یا عدم تحویل آن در موعد مقرر، مالک متعهد است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ....... میلیون تومان به عنوان خسارت تأخیر در ایفای تعهد به سازنده بپردازد. پرداخت خسارت تأخیر، نافی امکان الزام مالک به اعطای وکالتنامه مذکور از طریق مراجع ذیصلاح قانونی نبوده و الزام به اجرای تعهد و پرداخت خسارت مذکور، حسب مفاد قرارداد و مقررات قانونی، قابل مطالبه خواهد بود.
تبصره یک: در صورت صدور رأی قطعی یا لازمالاجرا بر الزام مالک به اعطای وکالت و امتناع وی از اجرای مفاد حکم، اقدامات اجرایی مربوط به تنظیم سند رسمی مطابق مقررات اجرای احکام و مفاد رأی انجام خواهد شد.
تبصره دو: مدت تأخیر مالک در انجام تعهد موضوع این بند، به مهلت اجرای تعهدات سازنده اضافه خواهد شد.
تبصره سه: مالک (موکل) در حدود و برای مدت مقرر در قرارداد و وکالتنامه، حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نمود و متعهد شد از انجام هرگونه اقدام مغایر با مفاد وکالت و تعهدات قراردادی خودداری نماید. نقض این تعهد، تخلف قراردادی مالک محسوب خواهد شد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، اعطای وکالت کاری در مواردی صرفاً یک اقدام جانبی نیست و میتواند مقدمه ضروری اجرای تعهدات سازنده باشد.
اگر مالک صراحتاً در قرارداد متعهد به اعطای وکالت شده باشد، مبنای دعوای الزام، تعهد قراردادی است و موضوع با الزام شخص به انعقاد یک عقد جایز بدون وجود منشأ تعهد تفاوت دارد.
در فرض فقدان تصریح نیز، میتوان با توجه به مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی و با احراز عرف و ضرورت وکالت برای اجرای تعهدات سازنده، موضوع را از منظر لوازم عرفی و مقدمات لازم اجرای قرارداد بررسی کرد. با این حال، این امر نیازمند احراز رابطه مستقیم میان وکالت مورد مطالبه و تعهداتی است که سازنده بر عهده گرفته است.
از سوی دیگر، تعیین دقیق حدود وکالت اهمیت اساسی دارد. درج فرم وکالتنامه بهعنوان پیوست قرارداد، تعیین اختیارات لازم برای امور شهرداری و ثبتی، پیشبینی اختیار انجام اقدامات مرتبط با تفکیک و تقسیم در صورت ضرورت، تعیین مدت اعتبار وکالت و پیشبینی ضمانت اجرای تأخیر مالک، میتواند از اختلافات بعدی جلوگیری کند.
در نهایت، دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۴۴۰۱۱۸۶ مورخ ۱۴/۱۰/۱۳۹۴ صادره از شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران و تأییدشده در شعبه ۴۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، نمونهای قابل توجه از پذیرش الزام مالکان به اعطای وکالت جامع در راستای اجرای تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت است.
---
این مقاله با نظارت و تایید کارشناسان ارشد حقوقی سامانه وکیل ۰۲۱ مطابق با آخرین بخشنامهها و قوانین جاری کشور تهیه و تنظیم شده است.
در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد مالک به تجمیع ملک با املاک مجاور چه آثاری دارد؟ بررسی امکان دعوای الزام به تجمیع، تعهد به فعل ثالث، انفساخ قرارداد و تنظیم شرط قراردادی.
در قراردادهای مشارکت در ساخت، وجود بدهیهای پیشین ملک میتواند مانع اخذ جواز ساخت و اجرای پروژه شود. در این مقاله، راهکارهای قراردادی و قضایی برای الزام مالک به تسویه بدهی و دریافت مفاصاحساب بررسی میشود.
© ۲۰۲۶ وکیل ۰۲۱ — تمام حقوق مادی و معنوی محفوظ است.
