در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد مالک به تجمیع ملک با املاک مجاور چه آثاری دارد؟ بررسی امکان دعوای الزام به تجمیع، تعهد به فعل ثالث، انفساخ قرارداد و تنظیم شرط قراردادی.
الزام مالک به پرداخت بدهی ملک یکی از موضوعاتی است که بهویژه در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت پیدا میکند. ممکن است سازنده پس از انعقاد قرارداد متوجه شود که ملک دارای بدهیهایی است که پیش از قرارداد ایجاد شدهاند و پرداخت آنها برای اخذ جواز ساخت یا انجام سایر اقدامات اداری پروژه ضروری است.
این وضعیت زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که سازنده هنگام انعقاد قرارداد با این تصور وارد معامله شده باشد که ملک فاقد بدهی و مانع اداری است. در چنین شرایطی، اگر مطابق قرارداد مسئولیت بدهیهای پیشین بر عهده مالک باشد، میتوان حسب مورد الزام مالک به انجام تعهد، تسویه بدهی، دریافت مفاصاحساب و پرداخت خسارات قراردادی را مطالبه کرد.
بدهیهای مرتبط با ملک میتوانند منشأهای مختلفی داشته باشند. در پروژههای ساختمانی، برخی از بدهیها ممکن است مبلغ قابل توجهی داشته باشند و تا زمان تعیین تکلیف آنها، فرآیند اخذ مجوزهای لازم با مشکل مواجه شود.
از جمله موارد مهم میتوان به بدهیهای مرتبط با سرانه ناشی از ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و همچنین بدهیهای مرتبط با سرانه باغات موضوع دستورالعملهای مرتبط با ماده ۱۴ قانون زمین شهری اشاره کرد.
البته تعهد مالک نباید صرفاً به همین دو مورد محدود شود؛ زیرا ممکن است بدهی یا مانع دیگری وجود داشته باشد که در زمان انعقاد قرارداد مورد توجه طرفین قرار نگرفته باشد.
مهمترین راهکار برای جلوگیری از این اختلاف، بررسی وضعیت ملک پیش از انعقاد قرارداد است. سازنده باید تا حد امکان وضعیت ملک را از شهرداری و سایر مراجع ذیربط استعلام کند.
این موضوع در مواردی که مالک از مسیرهای ثبتی مانند فرآیندهای مربوط به تعیین تکلیف، موفق به اخذ سند مالکیت شده است اهمیت بیشتری پیدا میکند. اخذ سند مالکیت لزوماً به معنای آن نیست که تمام بدهیها یا تعهدات ملک در برابر شهرداری تعیین تکلیف شده است.
بنابراین، سازنده نباید صرفاً بر مبنای وجود سند مالکیت، ملک را فاقد بدهی تلقی کند.
یکی از بهترین روشها برای مدیریت این ریسک، پیشبینی یک شرط جامع در قرارداد است. بهتر است در متن قرارداد، علاوه بر ذکر نمونههایی مانند بدهیهای شهرداری، دامنه تعهد مالک بهصورت کلی نیز تعیین شود تا مسئولیت وی صرفاً به بدهیهایی که هنگام انعقاد قرارداد شناخته شدهاند محدود نشود.
برای نمونه، میتوان شرط زیر را در قرارداد پیشبینی کرد:
«مالک اقرار مینماید که کلیه بدهیهای ملک یا هرگونه بدهی که مانع اجرای قرارداد گردد، از جمله بدهیهایی که مانع اخذ مجوز ساخت یا سایر مجوزهای لازم برای اجرای پروژه گردد، به نحو کامل پرداخت و تسویه نموده است. در صورت کشف خلاف، مالک مکلف است بدهیهای مزبور را به نحو کامل پرداخت و تسویه نماید و مفاصاحساب یا گواهی لازم را از مراجع ذیربط اخذ نماید. در غیر این صورت، به ازای هر روز تأخیر در پرداخت و تسویه بدهی، مالک مکلف است مبلغ .......... میلیون تومان به عنوان خسارت تأخیر در انجام تعهد به سازنده پرداخت نماید. پرداخت خسارت مزبور، رافع مسئولیت مالک نسبت به اصل بدهی و انجام تعهدات مذکور نخواهد بود.»
در این شرط، تلاش شده است مسئولیت مالک به یک یا دو عنوان مشخص محدود نشود. در عین حال، با ذکر نمونههایی مانند بدهیهایی که مانع اخذ مجوز ساخت میشوند، وضعیت عملی مورد نظر طرفین نیز روشن شده است.
یکی از مشکلات عملی این است که ممکن است مالک از پرداخت بدهی خودداری کند، اما ادامه عملیات پروژه منوط به پرداخت همان بدهی باشد. در چنین شرایطی، انتظار برای اقدام مالک میتواند موجب توقف پروژه و ورود خسارت به سازنده شود.
به همین دلیل، میتوان در قرارداد اختیار پرداخت بدهی توسط سازنده را نیز پیشبینی کرد:
«تبصره: سازنده میتواند، در صورت ضرورت و به منظور جلوگیری از توقف یا تأخیر در اجرای قرارداد، بدهیهای مذکور را به نیابت از مالک پرداخت نموده و اصل مبالغ پرداختی را به انضمام ۳۰ درصد آن، به عنوان خسارت، از مالک مطالبه نماید. اختیار اخیر، نافی امکان الزام مالک به پرداخت و تسویه بدهیهای فوق و دریافت مفاصاحساب از مراجع ذیربط، از جمله شهرداری، نیست.»
درج این عبارت از جهت اثبات مبنای پرداخت نیز اهمیت دارد. سازنده با پرداخت بدهی مالک نباید در وضعیت شخصی قرار گیرد که بدهی دیگری را بهصورت تبرعی پرداخت کرده است.
در صورتی که سازنده بدهی مالک را برای جلوگیری از توقف پروژه و در چارچوب رابطه قراردادی پرداخت کند، موضوع رجوع وی به مالک از اهمیت ویژهای برخوردار است.
درج صریح اختیار سازنده برای پرداخت بدهی به نیابت از مالک، همراه با تعیین تکلیف بازپرداخت اصل مبلغ و خسارت، میتواند مبنای قراردادی مطالبه سازنده را تقویت کند.
همچنین باید توجه داشت که پرداخت شخص ثالث در شرایطی که بر مبنای رابطه حقوقی موجود، ضرورت جلوگیری از ورود ضرر یا دفع مانع از اجرای تعهد انجام شده و قرائن موجود دلالت بر قصد تبرع نداشته باشد، با پرداخت تبرعی متفاوت است. با این حال، تنظیم صریح قرارداد میتواند از بروز اختلافات اثباتی در آینده جلوگیری کند.
در صورت امتناع مالک از انجام تعهد، سازنده میتواند حسب مفاد قرارداد و وضعیت پرونده، دعوای مناسب را مطرح کند. یکی از نکات مهم در این مرحله، تعیین دقیق خواسته است.
اگر خواسته صرفاً به صورت «الزام خوانده به پرداخت بدهی» مطرح شود، ممکن است از سوی خوانده ایراد شود که خواهان در واقع مبلغ مشخصی را مطالبه میکند و بنابراین باید آثار مالی دعوا، از جمله تقویم خواسته و پرداخت هزینه دادرسی متناسب با آن، مورد توجه قرار گیرد.
این ایراد در مواردی که بدهی مبلغ بسیار سنگینی داشته باشد، میتواند از نظر عملی اهمیت زیادی پیدا کند.
در شرایطی که هدف اصلی سازنده، رفع مانع موجود بر سر اجرای قرارداد باشد، میتوان خواسته را با توجه به ماهیت تعهد قراردادی تنظیم کرد؛ برای مثال:
«الزام خوانده به دریافت مفاصاحساب از شهرداری در خصوص بدهیهای ملک و انجام اقدامات لازم جهت رفع موانع اداری اجرای قرارداد»
در این حالت، موضوع اصلی دعوا الزام مالک به انجام تعهد و تعیین تکلیف وضعیت ملک است، نه صرفاً مطالبه مستقیم مبلغ بدهی.
البته انتخاب این عنوان به معنای آن نیست که صرف تغییر عنوان خواسته، ماهیت واقعی دعوا را تغییر میدهد. دادگاه با توجه به مفاد قرارداد، خواسته واقعی، منشأ تعهد و آثار حقوقی آن، ماهیت دعوا را ارزیابی خواهد کرد.
برای تحلیل موضوع میتوان از جهت ساختار دعوا، آن را با دعوای الزام به فک رهن مقایسه کرد.
فرض کنید ملکی بابت دینی به مبلغ صد میلیارد تومان در رهن قرار گرفته باشد. در دعوای الزام به فک رهن، خواسته الزام متعهد به فراهم کردن مقدمات فک رهن است و موضوع دعوا لزوماً مطالبه مستقیم مبلغ صد میلیارد تومان از خوانده نیست.
از این جهت میتوان استدلال کرد که دعوای الزام مالک به دریافت مفاصاحساب شهرداری نیز، در صورت وجود تعهد قراردادی، میتواند به جای مطالبه مستقیم مبلغ بدهی، ناظر بر الزام متعهد به انجام اقدامی باشد که نتیجه آن رفع مانع از اجرای قرارداد است.
اگر در قرارداد برای تأخیر مالک در پرداخت بدهی یا دریافت مفاصاحساب، وجه التزام تعیین شده باشد، سازنده میتواند در صورت تحقق شرایط قراردادی، حسب مورد مطالبه آن را نیز مطرح کند.
بهتر است در قرارداد صراحتاً ذکر شود که پرداخت وجه التزام، جایگزین اصل تعهد مالک نیست و مالک همچنان مکلف به پرداخت یا تسویه بدهی و دریافت مفاصاحساب خواهد بود.
همچنین اگر سازنده شخصاً بدهی را پرداخت کرده باشد، قرارداد باید روشن کند که اصل مبلغ پرداختی و خسارت مورد توافق، قابل مطالبه از مالک است.
الزام مالک به پرداخت بدهی ملک در قراردادهای مشارکت در ساخت، موضوعی است که باید از مرحله تنظیم قرارداد مورد توجه قرار گیرد. وجود بدهیهای پیشین، بهویژه بدهیهایی که مانع اخذ جواز ساخت یا ادامه فرآیند اداری پروژه میشوند، میتواند سازنده را با هزینه و تأخیر جدی مواجه کند.
راهکار مناسب، ابتدا استعلام وضعیت ملک از شهرداری و سایر مراجع ذیربط و سپس درج یک شرط قراردادی جامع درباره مسئولیت مالک نسبت به کلیه بدهیهای پیشین است.
همچنین بهتر است اختیار سازنده برای پرداخت بدهی به نیابت از مالک، حق رجوع نسبت به اصل مبلغ پرداختی، خسارت قراردادی و تکلیف مالک به دریافت مفاصاحساب بهصورت صریح در قرارداد پیشبینی شود.
در صورت بروز اختلاف نیز، نحوه تنظیم خواسته اهمیت زیادی دارد و در مواردی که هدف اصلی رفع مانع اجرای قرارداد است، طرح خواستهای مانند الزام مالک به دریافت مفاصاحساب شهرداری میتواند از نظر ماهیت دعوا قابل بررسی باشد؛ هرچند تشخیص نهایی ماهیت دعوا و آثار آن بر هزینه دادرسی با دادگاه است.
این مقاله با نظارت و تایید کارشناسان ارشد حقوقی سامانه وکیل ۰۲۱ مطابق با آخرین بخشنامهها و قوانین جاری کشور تهیه و تنظیم شده است.
الزام مالک به اعطای وکالت کاری در مشارکت در ساخت، مبنای قراردادی و عرفی این تعهد، حدود وکالت، انقضای وکالت و ضمانت اجرای امتناع مالک بررسی میشود.
© ۲۰۲۶ وکیل ۰۲۱ — تمام حقوق مادی و معنوی محفوظ است.
