در قراردادهای مشارکت در ساخت، وجود بدهیهای پیشین ملک میتواند مانع اخذ جواز ساخت و اجرای پروژه شود. در این مقاله، راهکارهای قراردادی و قضایی برای الزام مالک به تسویه بدهی و دریافت مفاصاحساب بررسی میشود.
الزام مالک به تجمیع املاک یکی از موضوعات مهم و در عین حال تخصصی در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت است. تجمیع ممکن است صرفاً برای اصلاح وضعیت فنی و شهرسازی ملک انجام نشود؛ بلکه در برخی پروژهها، برخورداری از امتیازات و تراکمهای تشویقی شهرداری، مهمترین انگیزه سازنده برای تجمیع چند پلاک ثبتی باشد.
برای مثال، ممکن است یک ملک به تنهایی از «بر» مناسب، نقشه مطلوب یا شرایط اقتصادی مناسبی برای ساخت برخوردار نباشد، اما در صورت تجمیع با ملک مجاور، قابلیت ساخت پروژهای بزرگتر و برخورداری از امتیازات شهرسازی بیشتری پیدا کند.
تجمیع در پروژههای ساختمانی ممکن است آثار قابل توجهی بر ارزش اقتصادی و امکان ساخت داشته باشد. در بسیاری از پروژهها، کوچک بودن پلاک، نامناسب بودن عرض گذر یا بر ملک، وضعیت نامناسب نقشه و محدودیتهای شهرسازی موجب میشود ساختوساز در ملک منفرد از نظر اقتصادی مطلوب نباشد.
از سوی دیگر، تجمیع چند پلاک میتواند زمینه استفاده از ظرفیتهای شهرسازی و در مواردی بهرهمندی از مشوقهای شهرداری را فراهم کند.
بنابراین ممکن است سازنده از ابتدا حاضر به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یک ملک منفرد نباشد و انعقاد قرارداد را منوط به این بداند که ملک مورد قرارداد با پلاک یا پلاکهای مجاور تجمیع شود.
در تجمیع، چند پلاک یا ملک مستقل از حیث ثبتی، مطابق ضوابط و تشریفات قانونی مربوط، در قالب یک ملک تجمیعی قرار میگیرند. این فرآیند ممکن است مستلزم اقدامات ثبتی، شهرداری و توافق میان مالکان املاک مجاور باشد.
نکته مهم در قرارداد مشارکت در ساخت این است که سازنده لزوماً مالک ملک مجاور نیست و اصولاً نمیتواند شخص ثالث را که طرف قرارداد نیست، به انجام تجمیع ملزم کند.
بنابراین باید میان وضعیتهایی که مالک ملک مجاور شخصاً قرارداد را امضا کرده و وضعیتی که صرفاً مالک ملک موضوع قرارداد، وعده جلب رضایت مالک مجاور را داده است، تفکیک کرد.
در حالت نخست، مالکان املاک مجاور نیز قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد مستقل مرتبط با تجمیع را امضا میکنند و بهصراحت متعهد میشوند که ملک خود را با ملک یا املاک مشخص، تجمیع کنند.
در این حالت، تعهد به تجمیع مستقیماً توسط مالکان املاک مربوط ایجاد شده است و میتوان در صورت وجود شرایط لازم، الزام متعهدان به اجرای تعهد را مطالبه کرد.
به عبارت دیگر، سازنده در این وضعیت صرفاً یک ذینفع اقتصادی نیست؛ بلکه در صورتی که قرارداد برای وی حق مطالبه اجرای تعهد ایجاد کرده باشد، میتواند اجرای تعهد قراردادی را از متعهدان مطالبه کند.
در حالت دوم، مالک ملک موضوع مشارکت در ساخت متعهد میشود رضایت مالک ملک مجاور را برای تجمیع جلب کند.
برای مثال، ممکن است مالک به سازنده اعلام کند که مالک ملک مجاور در خارج از کشور است و پس از بازگشت، برای انجام تشریفات تجمیع اقدام خواهد کرد.
در این وضعیت باید میان تعهد مالک به انجام اقدامات لازم برای جلب رضایت شخص ثالث و تعهد شخص ثالث به انجام تجمیع تفاوت قائل شد.
مالک نمیتواند صرفاً با وعده یا تعهد قراردادی خود، شخص ثالثی را که طرف قرارداد نیست، متعهد به تجمیع کند. بنابراین اگر مالک مجاور هیچ تعهد قراردادی مستقیمی نسبت به تجمیع نداده باشد، اصولاً نمیتوان صرفاً به استناد قرارداد میان مالک و سازنده، وی را طرف دعوای الزام به تجمیع قرار داد.
در وضعیت سوم، طرفین پیشبینی میکنند که اگر مالکان املاک مجاور با تجمیع موافقت کردند، پروژه ادامه پیدا کند و در صورت عدم تحقق تجمیع ظرف مدت معین، قرارداد منحل یا منفسخ شود.
در چنین حالتی نیز اگر مالک مجاور شخصاً تعهدی به تجمیع نداده باشد، نمیتوان وی را به اجرای تعهدی که نپذیرفته است ملزم کرد.
راهکار صحیح در این وضعیت، تعیین دقیق اثر حقوقی عدم تحقق تجمیع بر قرارداد مشارکت در ساخت است؛ برای مثال، میتوان برای عدم تحقق تجمیع در مهلت مقرر، حق فسخ یا انفساخ قرارداد را با رعایت شرایط حقوقی آن پیشبینی کرد.
پاسخ به این سؤال نیازمند بررسی دقیق مفاد قرارداد است؛ اما اصل مهم آن است که شخص ثالثی که تعهدی را نپذیرفته، صرفاً به استناد قرارداد دیگران قابل الزام به اجرای تعهد قراردادی نیست.
بنابراین اگر مالک ملک موضوع مشارکت فقط متعهد شده باشد رضایت مالک مجاور را جلب کند، موضوع تعهد وی میتواند ناظر به اقدامات و تلاشهای قراردادی خودش باشد؛ اما این امر لزوماً به معنای ایجاد تعهد مستقیم برای مالک مجاور نیست.
در نتیجه، در چنین مواردی به جای تمرکز صرف بر دعوای الزام مالک مجاور به تجمیع، باید ابتدا بررسی شود که چه شخصی دقیقاً چه تعهدی را امضا کرده است.
در حالت اول که مالکان املاک مربوط شخصاً قرارداد را امضا کرده و تعهد مشخصی نسبت به تجمیع پذیرفتهاند، وضعیت کاملاً متفاوت است.
در صورت وجود شرایط قانونی و قراردادی لازم و امتناع متعهد از اجرای تعهد، ذینفع میتواند حسب مورد دعوای الزام به ایفای تعهد و انجام تشریفات لازم برای تجمیع را مطرح کند.
در صورت صدور حکم قطعی و استنکاف محکومعلیه از اجرای مفاد حکم، اجرای حکم مطابق مقررات اجرای احکام مدنی انجام خواهد شد و در مواردی که امضای متعهد برای انجام عمل حقوقی لازم باشد، تشریفات قانونی مربوط به امضای سند یا انجام عمل توسط نماینده اجرای احکام قابل بررسی خواهد بود.
بنابراین، نمیتوان بهصورت مطلق گفت که امتناع مالک از تجمیع، همیشه پروژه را متوقف میکند؛ بلکه باید دید آیا پیش از آن، یک تعهد الزامآور و قابل اجرا ایجاد شده است یا خیر.
در برخی قراردادها عباراتی مانند این عبارت دیده میشود:
«شرط لازم و کافی برای انعقاد این قرارداد، تجمیع ملک مورد مشارکت با ملکهایی با پلاک ثبتیهای ذکر شده در ماده ۳ میباشد.»
این نوع نگارش از نظر حقوق قراردادها میتواند محل بحث جدی باشد؛ زیرا باید مشخص شود طرفین دقیقاً چه اثری برای تجمیع در نظر گرفتهاند.
اگر قرارداد در حالی امضا شده باشد که طرفین قصد ایجاد رابطه قراردادی را داشتهاند، اما تحقق اصل انشای عقد را به وقوع یک واقعه خارجی در آینده منوط کرده باشند، ممکن است بحث تعلیق در انشاء مطرح شود.
در مقابل، باید میان تعلیق در انشاء و تعلیق در اثر عقد تفکیک کرد. مطابق ماده ۱۸۹ قانون مدنی، عقد معلق عقدی است که تأثیر آن حسب انشاء موقوف به امر دیگری باشد.
بنابراین، صرف استفاده از واژه «شرط» یا «انعقاد» برای تعیین وضعیت حقوقی قرارداد کافی نیست و باید قصد مشترک طرفین و ساختار واقعی مفاد قرارداد مورد بررسی قرار گیرد.
یکی از اشتباهات مهم در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت این است که طرفین تجمیع را شرط انعقاد یا اجرای قرارداد قرار میدهند، اما درباره ضمانت اجرای عدم تحقق تجمیع هیچ حکم روشنی در قرارداد درج نمیکنند.
اگر تجمیع برای اقتصاد پروژه ضروری است، قرارداد باید دقیقاً مشخص کند که در صورت عدم تحقق آن چه اتفاقی رخ میدهد.
برای مثال باید تعیین شود:
برای کاهش اختلافات، میتوان تعهدات مربوط به تجمیع را با تعیین شخص، موضوع، مهلت و ضمانت اجرا بهصورت روشن تنظیم کرد. برای مثال:
«مالک متعهد است حداکثر تا پایان پاییز ۱۴۰۲، قرارداد مشارکت در ساخت را با مالک ملک مجاور به پلاک ثبتی ........ منعقد و به امضای وی برساند و مراتب را طی اظهارنامه رسمی به سازنده اعلام نماید. در صورت عدم انجام تعهد مذکور در مهلت مقرر، قرارداد حاضر بدون نیاز به اخذ حکم از دادگاه و با تحقق شرایط مقرر در این قرارداد، منفسخ خواهد شد.»
همچنین در صورتی که مالکان مجاور نیز طرف قرارداد باشند، میتوان تعهد مستقیم آنان را به شکل زیر تنظیم کرد:
«مالکین متعهد میباشند ملک خویش به پلاک ثبتی ........ را با ملک به پلاک ثبتی ........ بهصورت رسمی تجمیع نموده و کلیه اقدامات و تشریفات قانونی و اداری لازم را انجام دهند و مراتب انجام تجمیع را حداکثر تا پایان ........ از طریق اظهارنامه رسمی به سازنده اعلام نمایند.»
البته در تنظیم چنین شروطی باید میان «تعهد به انجام اقدامات»، «تعهد به تحصیل رضایت شخص ثالث» و «تعهد به حصول نتیجه» تفاوت گذاشت؛ زیرا آثار حقوقی و امکان مطالبه هر یک یکسان نیست.
یکی از ظریفترین مباحث در این موضوع، وضعیتی است که مالک ملک موضوع قرارداد متعهد میشود رضایت مالک مجاور را برای انجام تجمیع جلب کند.
در این حالت، مالک در واقع نمیتواند شخص ثالث را مستقیماً متعهد کند؛ زیرا مالک مجاور طرف قرارداد نیست. بنابراین باید مشخص شود تعهد مالک، صرفاً تعهد به انجام اقدامات لازم برای جلب رضایت ثالث است یا اینکه وی در برابر سازنده، مسئولیت تحقق نتیجه را نیز پذیرفته است.
این تفاوت در زمان طرح دعوا اهمیت اساسی دارد. اگر تعهد مالک صرفاً تلاش برای جلب رضایت ثالث باشد، عدم همکاری ثالث ممکن است وضعیت متفاوتی ایجاد کند؛ اما اگر مالک صریحاً تحقق نتیجه را تضمین کرده باشد، تحلیل مسئولیت قراردادی وی متفاوت خواهد بود.
به همین دلیل، در قراردادهای حرفهای مشارکت در ساخت نباید از عبارتهای مبهمی مانند «مالک موظف است نسبت به تجمیع اقدام نماید» بدون تعیین حدود تعهد استفاده کرد.
تجمیع املاک در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است یکی از ارکان اقتصادی پروژه باشد. افزایش ظرفیت ساخت، اصلاح وضعیت شهرسازی، بهبود نقشه و استفاده از امتیازات و مشوقهای احتمالی، از جمله عواملی هستند که ممکن است سازنده را به انعقاد قرارداد مشروط به تجمیع ترغیب کنند.
با این حال، صرف درج عبارت «ملک باید تجمیع شود» برای حمایت حقوقی از سازنده کافی نیست.
در قرارداد باید دقیقاً مشخص شود که:
در واقع، یکی از نشانههای قرارداد حرفهای مشارکت در ساخت این است که برای «روز اختلاف» نیز همان اندازه که برای «روز امضا» طراحی شده باشد. تجمیع ملک دقیقاً از موضوعاتی است که اگر ضمانت اجرای آن از ابتدا روشن نباشد، ممکن است پس از انعقاد قرارداد به یکی از مهمترین منشأهای اختلاف میان مالک و سازنده تبدیل شود.
سوالات
این مقاله با نظارت و تایید کارشناسان ارشد حقوقی سامانه وکیل ۰۲۱ مطابق با آخرین بخشنامهها و قوانین جاری کشور تهیه و تنظیم شده است.
الزام مالک به اعطای وکالت کاری در مشارکت در ساخت، مبنای قراردادی و عرفی این تعهد، حدود وکالت، انقضای وکالت و ضمانت اجرای امتناع مالک بررسی میشود.
© ۲۰۲۶ وکیل ۰۲۱ — تمام حقوق مادی و معنوی محفوظ است.
